SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)

Pada asasnya, pemberian HT wajib dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai yang berhak atas objek HT. Namun apabila benar-benar diperlukan dan tidak dapat hadir sendiri, hal itu dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian kuasa itu dengan SKMHT .

Syarat SKMHT :

 SKMHT wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta PPAT;

 Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT (mis. Untuk menjual atau menyewakan objek HT, atau memperpanjang hak atas tanah);

 Tidak memuat kuasa substitusi (penggantian penerima kuasa melalui pengalihan);artinya dlm SKMHT dilarang dimuat pemberian wewenang kepada penerima kuasa untuk mengalihkan kuasa yang diterimanya kepada pihak lain, sehingga terjadi penggantian penerima kuasa.

Catatan: Bukan merupakan subsitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya. Misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya.

 Harus mencantumkan secara jelas objek HT, jumlah hutang dan nama serta identitas kreditur, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi HT;

 Apabila ketentuan tersebut dilanggar, maka dapat dikenai sanksi berupa: teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan, dan pemberhentian dari jabatan.

 SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena habis jangka waktunya.
Batas Waktu SKMHT

 SKMHT mengenai HaT yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan;

 Jika tanahnya belum terdaftar,atau sudah bersertipikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi HT sebagai pemegang hak baru, maka batas waktu pembuatan APHT nya 3 bulan sesudah diberikan;

 SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan tersebut, BATAL DEMI HUKUM

 Ketentuan tersebut untuk memberikan kepastian hukum & perlindungan hukum.


Waktu SKMHT untuk Tanah yang Belum Terdaftar Lebih Lama, Karena pembuatan APHT pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan, yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.

Persyaratannya:harus diserahkan surat-surat yg memerlukan waktu untuk memperolehnya, misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari KP bahwa tanah ybs belum bersertipikat, surat keterangan waris dan surat pembagian waris.

Ketentuan ini juga berlaku terhadap tanah yang sudah bersertipikat, tetapi belum terdaftar atas nama pemberi HT, yi tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya atau penggabungannya.

Pengecualian Batas Waktu SKMHT

Batas waktu tsb (1 & 3 bulan) tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu (Permenag/Ka.BPN No. 4/1996). SKMHT yang diberikan untuk menjamin Kredit Usaha Kecil ditentukan dalam SK Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993, sampai saat berakhirnya perj. Pokok.
 Kredit kepada Koperasi;
 Kredit Usaha Tani;
 Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya;
 KPR untuk Rumah Inti, Rumah Sederhana, atau R.Susun dengan luas tanah max 200 m2 dan luas bangunan tidak lebih 70 m2, dg plafond kredir tdk lebih dr Rp250 juta.
 Kredit untuk pemilikan Kapling Siap Bangun, dg luas tanah 54 m2 – 72 m2 dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.
 Kredit untuk perbaikan/pemagaran rumah tsb.
 Kredit produktif lainnya yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan lainnya dg plafond kredit tdk lebih Rp. 50 juta.
 Kredit Umum Pedesaan (BRI)
 Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Pemerintah).

Komentar

  1. PRAKTEK SKMHT
    satu hal yang ingin saya tanyakan.
    apakah objek skmht tanah yg belum didaftarkan hanya tanah girik saja? mengingat tanah yg blm terdaftar itu bentuknya bermacam2. cth: tanah phetuk, SPPH, SP3AT.
    apakah dari contoh diatas dapat dibuatkan SKMHT mengingat penjelasan pasal 15 UUHT bahwa skmht berlaku untuk tanah yg dikonversi saja yaitu girik. mohon jawaban dan bimbingannya karena praktek skmht tanah yg blm terdaftar sperti cth diatas tidak berani dilakukan oleh NOTARIS dan PPAT di wilayah bangka belitung

    BalasHapus
    Balasan
    1. Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih lama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.

      Persyaratan bagi pendaftaran hak atas tanah yang belum terdaftar meliputi diserahkannya surat-surat yang
      memerlukan waktu untuk memperolehnya, mis alnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari Kantor Pertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum bersertipikat, dan apabila bukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama orang yang sudah meninggal, surat keterangan waris dan surat pembagian waris.
      Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah bersertipikat, tetapi belum didaftar atas nama
      pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya, atau penggabungannya

      Hapus
  2. Mohon penjelasannya....kapan SKMHT dibuat dengan Akta PPAT, dan kapan dibuat dengan akta Notaris? trims

    BalasHapus
    Balasan
    1. SKMHT dapat dibuat dengan akta notaris maupun akta PPAT. akta PPAT dibatasi dengan wilayah kerja sedangkan notaris tidak.

      lihat saja pada kop akta. :)

      Hapus
    2. Apakah pembuatan SKMHT oleh PPAT harus dilakukan pengecekan sertifikat terlebih dahulu atau tidak?

      Hapus
  3. apakah tanah yang ada di bali yaitu tanah adat yang sampaisekarang masih ada tanah nayahan desa, dan padadasarnya tanah itu tanah ulayat apakah bisa di pakai jaminan dan dip
    ht

    BalasHapus
    Balasan
    1. yang dapat menjadi jaminan adalah tanah yang telah terdaftar/bersertifikat

      Hapus
  4. Komentar ini telah dihapus oleh administrator blog.

    BalasHapus
  5. Dulu saya dengan mantan suami pernah melakukan pinjaman kredit ke salah satu bank dengan agunan sertifikat rumah kami. Lalu tanpa sepengetahuan saya pinjaman itu dilunasi oleh mantan mertua saya. Kemudian mantan mertua membuat perjanjian kredit baru dgn pihak bank tersebut dengan tetap memakai agunan sertifikat tanpa setahu dan tanpa seijin saya selaku istri pada waktu itu. Saya bercerai tahun 2014. Pelunasan dan pinjaman baru mereka lakukan di tahun 2013. Yg mau saya tanyakan, apakah yg mereka (mantan suami, mantan mertua dan pihak bank) sudah sesuai dengan peraturan dan undang-undang ? Mohon penjelasannya. Terima kasih.

    BalasHapus
    Balasan
    1. jika sertipikat atas nama suami/istri tentunya bila dilakukan perjanjian kredit yang juga dilanjutkan dengan perjanjian jaminan dalam hal ini hak tanggunggan, jelas pemilik sertipikat yang seharusnya bertanda tangan/diketahui oleh pemilik sertipikat.

      Hapus
  6. Komentar ini telah dihapus oleh administrator blog.

    BalasHapus
  7. Apa yang harus dilakukan oleh bank jika skmht akan ditingkatkan ke apht krn ada permasalahan dlm pembayaran, sedangkan ternyata masa pk sudah berakhir? Apakah tetap bisa mengacu pada tgl skmht dan diterbitkan apht atau bagaimana?

    BalasHapus
    Balasan
    1. jika jangka waktu kredit sudah selesai maka begitupun dengan jaminannya.

      kesalahan bank karena tidak segera meningkatkan ke APHT

      Hapus
  8. mohon penjelasannya, a menjual rumah ke kakak iparnya, kemudian kakak ipar a mengagunkan rumah tersebut ke bank. sebelum apht dibuat ternyata kakak ipar a meninggal.. kemudian a mengajukan gugatan terhadap bank.. apa keuntugan dr peristiwa tersebut sehingga a mengajukan gugatan??pencerahannya plis... terimakasih

    BalasHapus
    Balasan
    1. tidak ada dasar gugatan si A ke bank.

      Hapus
    2. Hutangnya kalo si nasabh ybs meninggal...

      Hapus
    3. Bagaimana apabila seperti ini kakak ipar/pasanganny meninggal pada saat masih skmht dan belum diapht kan? Sementara kemungkinan akan diperpanjang karena ada roya dan balik nama..ataupun tidak diperpanjang?

      Hapus
  9. Mohon penjelesannya, apakah SKMHT harus ditandatangani pemilik sertifikat tanah? Kasusnya adalah, pemilik sertifikat lagi berlibur di luar negeri. Sehingga ia memberikan kuasa kepada Ibunya untuk menandatangani SKMHT atas nama dia. Apakah ini bisa dilakukan?

    BalasHapus
    Balasan
    1. SKMHT harus di tandatanganioleh pemilik sertifikat tanah .

      Hapus
    2. Istrinya juga harus ikut tanda tangan?

      Hapus
  10. Mohon info.. jika sertipikat dilakukan peningkatan hak terlebih dahulu, dari HGB menjadi HM.. apakah masa berlaku skmht ttp 1 bln?

    BalasHapus
    Balasan
    1. masa berlaku SKMHT bukan 1 bulan jika terdapat hal hal yang perlu dilakukan

      Hapus
    2. Jika harus menempuh proses penggantian blangko sertipikat, apakah SKMHT tetap bermasa laku 1 bulan sejak pemberiannya?

      Hapus
  11. Mohon penjelasannya apakah skmht harus digaris seperti halnya pada salinan?

    BalasHapus
  12. Jika HT masih dalam proses pendaftaran, sedangkan debitur akan mendapatkan tambahan fasilitas pihak bank apakah bisa?
    misal : a mendpt fasilitas kredit pembelian aset pd bulan juni , proses setelah balik nama, maka dilakukan HT. pada bulan september (3 bulan setelah proses kredit pertama di dropping) a mendapat fasilitas tambahan dari bank tsb. apakah hrs menunggu smp HT selesai?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Jika HT masih dalam proses pendaftaran, sedangkan debitur akan mendapatkan tambahan fasilitas pihak bank apakah bisa?

      Jawab : Bisa

      jika sebelumnya kita andaikan HT yang dalam proses pendaftaran tersebut adalah HT Peringkat I ( pertama ) , maka HT selanjutnya akan menjadi HT Peringkat dua

      Hapus
  13. terima kasih telah berkunjung. semoga bermanfaat

    BalasHapus
  14. apa perbedaan mendasar skmht dengan kredit dibawah rp 50 jt dgn kredit lebih dari rp 50 jt? bagaimana beda bunyi aktanya? bagaimana melakukan eksekusi thd skmht dibawah rp 50 jt jika terjadi gagal bayar?

    BalasHapus
    Balasan
    1. tidak ada perbedaan mendasar, yang membedakan tentunya subjek hukumnya ( debitur/pemilik jaminan sebagai pemberi kuasa dan krediturnya sebagai penerima kuasa ), dan perjanjian pokoknya serta nilai pertanggungannya.

      Hapus
    2. Excusinya gimana belum dijawab..

      Hapus
    3. prosedur eksekusi dapat dilakukan dengan cara : Penjualan dibawah tangan , atau dengan proses lelang

      Hapus
    4. Maaf, bukannya harus ditingkatkan menjadi HT dulu baru bisa diproses lelang ? Kalau penjualan dibawah tangan sih tidak masalah.

      Hapus
  15. Mau sharing & tanya :

    Sertipikat atas nama istri

    Debitor si suami

    Di SKMHT pada komparisi aktanya, pihak suami yg mendapatkan persetujuan dari istri.


    Bukan seharusnya :

    Komparisinya istri mendapatkan persetujuan suami. Sedangkan dibagian premis akta di tulis "untuk pelunasan utang ......, sebagai debitur", baru di isi nama suami

    Bukan demikian ya? Ada tahu dasar hukumnya? Terima kasih

    BalasHapus
    Balasan
    1. iya, seharusnya komparisinya istri mendapatkan persetujuan suami

      Hapus
  16. Hutang di bawah 50 juta dengan jangka waktu kredit cuma 6 bulan. Sesuai aturan cukup diikat diikat dg SKMHT. Permasalahannya adalah pada 2 bulan terakhir terjadi kredit macet.
    Pertanyaan :
    1. Bolehkah SKMHT tsb ditingkatkan menjadi APHT
    2. Atau apakah perlu dibuat SKMHT ulang ?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Pada asasnya, pemberian HT wajib dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai yang berhak atas objek HT. Namun apabila benar-benar diperlukan dan tidak dapat hadir sendiri, hal itu dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian kuasa itu dengan SKMHT .

      untuk pendaftaran HT tentunya akan melalui APHT dan SKMHT dapat dilakukan dengan peningkatan SKMHT menjadi APHT.

      Hapus
  17. apa resijo hukumnya alabila skmht tidak ditandatangani oleh pasangan kawinnya?sedangkan di ktp ktp calon debitur tertulis kawin. apakah skmht tsb gugur/batal demi hukum?

    BalasHapus
  18. Kita sdh brjln kredit kpr di btn selama 3 thn, dan skrg mau take over ke bni, apakah wajib bayar skmht??

    BalasHapus
  19. Faktor yang membuat apht tidak terdaftar itu apa saja?lalu ketentuan jumlah kredit dibawah 200jt apa harus didaftarkan ke BPN dan dibuatkan APHT?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Faktor yang membuat apht tidak terdaftar itu apa saja? jawabannya karena tidak di daftar.

      ketentuan jumlah kredit dibawah 200jt apa harus didaftarkan ke BPN dan dibuatkan APHT?

      Peraturan Menteri Nomor 22 Tahun 2017 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu.

      Surat kuasa membebankan hak tanggungan (“SKMHT”) untuk jenis kredit-kredit di bawah ini, berlaku sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok:

      - Kredit/pembiayaan/pinjaman yang diberikan kepada nasabah usaha mikro dan usaha kecil, dalam lingkup pengertian usaha produktif milik perorangan dan/atau badan usaha perorangan;

      - Kredit/pembiayaan/pinjaman yang ditujukan untuk pengadaan perumahan, yaitu:
      Kepemilikan atau perbaikan rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m2 (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m2 (tujuh puluh meter persegi); dan

      - Kepemilikan atau perbaikan kapling siap bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m2 (lima puluh empat meter persegi) sampai dengan 72 m2 (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.

      - Kredit/pembiayaan/pinjaman produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp.200.000.000,00 (dua ratus juta Rupiah).

      Hapus
  20. Kami mempunyai shm atas nama 6 org ahli waris dan shm itu dijaminkan ke bank oleh salah satu dari 6... Apakah kami ke 6 itu wajib ttgn skmht atau apht didepan notaris? Jika tidak hanya melalui surat kuasa saja apakah sah? Mohon penjelasan terima kasih.

    BalasHapus
  21. Untuk kata2 atau draft pembuatan SKMHT Pinjaman dibawah 50/60 tu bagaimana.. Apa dihapus pemberian hak tanggungan selambat-lambatnya 3 bulan kita ganti dgn sesuai dgn batas perjanjian kredit atau bagaimana?
    Trims.
    Staff Notaris holy christina
    Kab. Gunungbmas kalimantan tengah

    BalasHapus
  22. Kak mau tanya, bagaimana kalau nama pihak yang menyerahkan kuasa dengan nama di sertifikat tanah berbeda dan pemilik sertifikat telah meninggal dunia dan bagaimana peran ppat selaku pembuat skmht dalam kasus seperti itu?

    BalasHapus
  23. Apakah boleh penerima kuasa dalam SKMHT adalah selain Kreditor? Diatur dalam pasal brp di UUHT? Terima kasih sebelumnya.

    BalasHapus
  24. Apakah skmht berakhir apabila pasangan kawin/pemilik sertifikat meninggal sebelum didaftarkan apht?

    BalasHapus
  25. Mau nanya Oom, apa boleh 1 skmht tapi dibuat untuk 2 nomor apht musal apht no, 1 dan apht no 2 . Apa dasar hukumnya

    BalasHapus
  26. Kak mau tanya, apa bisa skhmt ke2 di nomorin sebelum skhmt pertama berakhir? Karna tgl berakhir skmht kedua jatuhnya di hari libur

    BalasHapus
  27. apakah boleh nomorin skmht sebelum tanda tangan pk?

    BalasHapus
  28. bagaimna kalau masalah perpanjangan SKMHT, klw misalnya sertipikat itu hasil dari pemisahan, bagaimna dengan perpanjangan SKMHTnya, apakah harus no shm induk dimasukkan atau sesuai dengan no shm yang diagungkan...????

    mohon pencerahannnya....

    BalasHapus
  29. ingin bertanya. apa resikonya apabila SKMHT Perpanjangan expired dan kelewat tanggal?

    BalasHapus
  30. Apabila perpanjangan skmht kelewat tanggal. Apa resiko nya ya?

    BalasHapus
  31. Rumah saya di lelang sama bank tapi SKMHT sudah lewat maslah waktunya untuk pembuatan APHT apakah sy masih bisa menang kalau sy menggugat MOHON penjelasannya

    BalasHapus
  32. Mohon penjelasan,bgmn keabsahan APHT blmana salah satu pihak/debitur
    tdk mengetahui dmn & kepada PPAT mana APHT tsbt di buat,di tanda tangani & di keluarkan,sdgkan dlm realisasi pembuatan APH,SKMHT di Notaris A yg wilayah kerjanya tdk sesuai obyek HT...baru diketahui yg membuat APHT & HT adalah PPAT B saat terjadi Eksekusi obyek HT

    BalasHapus
  33. Sangat membantu sekali buat saya yang baru belajar

    BalasHapus
  34. Seingat saya waktu tanda tangan perjanjian kredit tidak ada surat skmht yg saya tanda tangani hanya sebatas surat kosong, apakah surat kosong tsb punya dasar hukum untuk dibuatkan skmht? Terima kasih

    BalasHapus
  35. maaf mau tnya apakah SKMHT yang memuat 2 SHM(parsial) dalam pembuatan APHTnya bisa sendiri sendiri atau ttp harus jadi 1 APHTnya?adakah dasar hukumnya.terima kasih

    BalasHapus
  36. Pada saat tanda tangan AJB saya menandatangani SKMHTdan AJB saja namun tidak ada dokumen APHT, apakah perlu TTD APHT saat ttd AJB?
    Dan apakah APHT terbit setelah SKMHT di ttd atau berbarengan dengan penandatanganan SKMHT serta AJB?
    mohon pencerahannya

    BalasHapus
  37. Pada saat ttd AJB saya sudah bayar ke Notaris untuk biaya SKMHT & APHT, namun saya hanya memandangi SKMHT saja.
    Siapakah yg berhak mengajukan pembuatan APHT? apakah pihak Bank atau saya?

    BalasHapus
  38. Bagaimana klo shm hanya untuk agunan tambahan tapi diikat skmht, dan di SPH tidak disebutkan bahwa shm tsb untuk agunan di perjanjian hutang tsb ? Mohon pencerahannya

    BalasHapus

Posting Komentar

Postingan Populer