SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT)

Pada asasnya, pemberian HT wajib dilakukan sendiri oleh pemberi HT sebagai yang berhak atas objek HT. Namun apabila benar-benar diperlukan dan tidak dapat hadir sendiri, hal itu dapat dikuasakan kepada pihak lain. Pemberian kuasa itu dengan SKMHT .

Syarat SKMHT :

 SKMHT wajib dibuat dengan Akta Notaris atau Akta PPAT;

 Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain daripada membebankan HT (mis. Untuk menjual atau menyewakan objek HT, atau memperpanjang hak atas tanah);

 Tidak memuat kuasa substitusi (penggantian penerima kuasa melalui pengalihan);artinya dlm SKMHT dilarang dimuat pemberian wewenang kepada penerima kuasa untuk mengalihkan kuasa yang diterimanya kepada pihak lain, sehingga terjadi penggantian penerima kuasa.

Catatan: Bukan merupakan subsitusi, jika penerima kuasa memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan untuk bertindak mewakilinya. Misalnya Direksi Bank menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada Kepala Cabangnya.

 Harus mencantumkan secara jelas objek HT, jumlah hutang dan nama serta identitas kreditur, nama dan identitas debitur apabila debitur bukan pemberi HT;

 Apabila ketentuan tersebut dilanggar, maka dapat dikenai sanksi berupa: teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan, dan pemberhentian dari jabatan.

 SKMHT tidak dapat ditarik kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun, kecuali karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena habis jangka waktunya.
Batas Waktu SKMHT

 SKMHT mengenai HaT yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah diberikan;

 Jika tanahnya belum terdaftar,atau sudah bersertipikat tetapi belum didaftar atas nama pemberi HT sebagai pemegang hak baru, maka batas waktu pembuatan APHT nya 3 bulan sesudah diberikan;

 SKMHT yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang ditentukan tersebut, BATAL DEMI HUKUM

 Ketentuan tersebut untuk memberikan kepastian hukum & perlindungan hukum.


Waktu SKMHT untuk Tanah yang Belum Terdaftar Lebih Lama, Karena pembuatan APHT pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan, yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.

Persyaratannya:harus diserahkan surat-surat yg memerlukan waktu untuk memperolehnya, misalnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari KP bahwa tanah ybs belum bersertipikat, surat keterangan waris dan surat pembagian waris.

Ketentuan ini juga berlaku terhadap tanah yang sudah bersertipikat, tetapi belum terdaftar atas nama pemberi HT, yi tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya atau penggabungannya.

Pengecualian Batas Waktu SKMHT

Batas waktu tsb (1 & 3 bulan) tidak berlaku dalam hal SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu (Permenag/Ka.BPN No. 4/1996). SKMHT yang diberikan untuk menjamin Kredit Usaha Kecil ditentukan dalam SK Bank Indonesia No. 26/24/KEP/Dir tanggal 29 Mei 1993, sampai saat berakhirnya perj. Pokok.
 Kredit kepada Koperasi;
 Kredit Usaha Tani;
 Kredit kepada Koperasi Primer untuk Anggotanya;
 KPR untuk Rumah Inti, Rumah Sederhana, atau R.Susun dengan luas tanah max 200 m2 dan luas bangunan tidak lebih 70 m2, dg plafond kredir tdk lebih dr Rp250 juta.
 Kredit untuk pemilikan Kapling Siap Bangun, dg luas tanah 54 m2 – 72 m2 dan kredit yang diberikan untuk membiayai bangunannya.
 Kredit untuk perbaikan/pemagaran rumah tsb.
 Kredit produktif lainnya yang diberikan oleh Bank Umum dan Bank Perkreditan lainnya dg plafond kredit tdk lebih Rp. 50 juta.
 Kredit Umum Pedesaan (BRI)
 Kredit Kelayakan Usaha (yang disalurkan oleh Pemerintah).

Komentar

  1. PRAKTEK SKMHT
    satu hal yang ingin saya tanyakan.
    apakah objek skmht tanah yg belum didaftarkan hanya tanah girik saja? mengingat tanah yg blm terdaftar itu bentuknya bermacam2. cth: tanah phetuk, SPPH, SP3AT.
    apakah dari contoh diatas dapat dibuatkan SKMHT mengingat penjelasan pasal 15 UUHT bahwa skmht berlaku untuk tanah yg dikonversi saja yaitu girik. mohon jawaban dan bimbingannya karena praktek skmht tanah yg blm terdaftar sperti cth diatas tidak berani dilakukan oleh NOTARIS dan PPAT di wilayah bangka belitung

    BalasHapus
    Balasan
    1. Tanah yang belum terdaftar adalah tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (3). Batas waktu penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas tanah yang belum terdaftar ditentukan lebih lama daripada tanah yang sudah didaftar pada ayat (3), mengingat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada hak atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan sebagaimana ditentukan dalam Pasal 10 ayat (3), yang terlebih dahulu perlu dilengkapi persyaratannya.

      Persyaratan bagi pendaftaran hak atas tanah yang belum terdaftar meliputi diserahkannya surat-surat yang
      memerlukan waktu untuk memperolehnya, mis alnya surat keterangan riwayat tanah, surat keterangan dari Kantor Pertanahan bahwa tanah yang bersangkutan belum bersertipikat, dan apabila bukti kepemilikan tanah tersebut masih atas nama orang yang sudah meninggal, surat keterangan waris dan surat pembagian waris.
      Ketentuan pada ayat ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah bersertipikat, tetapi belum didaftar atas nama
      pemberi Hak Tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya, atau penggabungannya

      Hapus
  2. Mohon penjelasannya....kapan SKMHT dibuat dengan Akta PPAT, dan kapan dibuat dengan akta Notaris? trims

    BalasHapus
    Balasan
    1. SKMHT dapat dibuat dengan akta notaris maupun akta PPAT. akta PPAT dibatasi dengan wilayah kerja sedangkan notaris tidak.

      lihat saja pada kop akta. :)

      Hapus
  3. apakah tanah yang ada di bali yaitu tanah adat yang sampaisekarang masih ada tanah nayahan desa, dan padadasarnya tanah itu tanah ulayat apakah bisa di pakai jaminan dan dip
    ht

    BalasHapus
    Balasan
    1. yang dapat menjadi jaminan adalah tanah yang telah terdaftar/bersertifikat

      Hapus
  4. Komentar ini telah dihapus oleh administrator blog.

    BalasHapus
  5. Dulu saya dengan mantan suami pernah melakukan pinjaman kredit ke salah satu bank dengan agunan sertifikat rumah kami. Lalu tanpa sepengetahuan saya pinjaman itu dilunasi oleh mantan mertua saya. Kemudian mantan mertua membuat perjanjian kredit baru dgn pihak bank tersebut dengan tetap memakai agunan sertifikat tanpa setahu dan tanpa seijin saya selaku istri pada waktu itu. Saya bercerai tahun 2014. Pelunasan dan pinjaman baru mereka lakukan di tahun 2013. Yg mau saya tanyakan, apakah yg mereka (mantan suami, mantan mertua dan pihak bank) sudah sesuai dengan peraturan dan undang-undang ? Mohon penjelasannya. Terima kasih.

    BalasHapus
    Balasan
    1. jika sertipikat atas nama suami/istri tentunya bila dilakukan perjanjian kredit yang juga dilanjutkan dengan perjanjian jaminan dalam hal ini hak tanggunggan, jelas pemilik sertipikat yang seharusnya bertanda tangan/diketahui oleh pemilik sertipikat.

      Hapus
  6. Komentar ini telah dihapus oleh administrator blog.

    BalasHapus
  7. Apa yang harus dilakukan oleh bank jika skmht akan ditingkatkan ke apht krn ada permasalahan dlm pembayaran, sedangkan ternyata masa pk sudah berakhir? Apakah tetap bisa mengacu pada tgl skmht dan diterbitkan apht atau bagaimana?

    BalasHapus
    Balasan
    1. jika jangka waktu kredit sudah selesai maka begitupun dengan jaminannya.

      kesalahan bank karena tidak segera meningkatkan ke APHT

      Hapus
  8. mohon penjelasannya, a menjual rumah ke kakak iparnya, kemudian kakak ipar a mengagunkan rumah tersebut ke bank. sebelum apht dibuat ternyata kakak ipar a meninggal.. kemudian a mengajukan gugatan terhadap bank.. apa keuntugan dr peristiwa tersebut sehingga a mengajukan gugatan??pencerahannya plis... terimakasih

    BalasHapus
    Balasan
    1. tidak ada dasar gugatan si A ke bank.

      Hapus
  9. Mohon penjelesannya, apakah SKMHT harus ditandatangani pemilik sertifikat tanah? Kasusnya adalah, pemilik sertifikat lagi berlibur di luar negeri. Sehingga ia memberikan kuasa kepada Ibunya untuk menandatangani SKMHT atas nama dia. Apakah ini bisa dilakukan?

    BalasHapus
    Balasan
    1. SKMHT harus di tandatanganioleh pemilik sertifikat tanah .

      Hapus
  10. Balasan
    1. terima kasih telah berkunjung. semoga bermanfaat

      Hapus
  11. Mohon info.. jika sertipikat dilakukan peningkatan hak terlebih dahulu, dari HGB menjadi HM.. apakah masa berlaku skmht ttp 1 bln?

    BalasHapus
    Balasan
    1. masa berlaku SKMHT bukan 1 bulan jika terdapat hal hal yang perlu dilakukan

      Hapus
  12. Mohon penjelasannya apakah skmht harus digaris seperti halnya pada salinan?

    BalasHapus
  13. Jika HT masih dalam proses pendaftaran, sedangkan debitur akan mendapatkan tambahan fasilitas pihak bank apakah bisa?
    misal : a mendpt fasilitas kredit pembelian aset pd bulan juni , proses setelah balik nama, maka dilakukan HT. pada bulan september (3 bulan setelah proses kredit pertama di dropping) a mendapat fasilitas tambahan dari bank tsb. apakah hrs menunggu smp HT selesai?

    BalasHapus
    Balasan
    1. Jika HT masih dalam proses pendaftaran, sedangkan debitur akan mendapatkan tambahan fasilitas pihak bank apakah bisa?

      Jawab : Bisa

      jika sebelumnya kita andaikan HT yang dalam proses pendaftaran tersebut adalah HT Peringkat I ( pertama ) , maka HT selanjutnya akan menjadi HT Peringkat dua

      Hapus

Posting Komentar

Postingan populer dari blog ini

Hukum Waris Perdata

HAK-HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA DAN PP. NO.40/1996

SISTEM ADMINISTRASI DAN TATA KELOLA KANTOR NOTARIS. [1]