Hak Atas tanah

Pengertian:

•         Hak yang memberikan wewenang kepada si empunya hak untuk mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihakinya.

•         Hak tersebut tidak mencakup wewenang pengambilan kekayaan alam dan penggunaan ruang udara di atasnya.

•         Penggunaan wewenang harus terkait dengan fungsi sosial (Ps.6), landuse planning (Ps.14), kewajiban pemeliharaan dengan baik (Ps.15), dan sifat dan jenis haknya (Ps.16).

•         Khusus untuk tanah pertanian harus memperhatikan ketentuan landreform (Ps.7, 10 dan 17). 

Macam-macam Hak Atas Tanah

•         Tetap: Hak Milik, HGU, HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak-hak lain (Ps.16).

•         Sementara: Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang, Hak Sewa Tanah Pertanian (Ps.53)

Terjadinya Hak Atas Tanah     

•         Menurut hukum adat: tanah tumbuh atau pembukaan tanah (hak membuka à hak pakai àhak milik).

•         Ketentuan UU: Ketentuan konversi.

•         Penetapan Pemerintah: melalui proses permohonan. 1. Permohonan tertulis; 2. Pemeriksaan tanah dan pemohon; 3. Pemberian SK Pemberian Hak; 4.Memenuhi semua kewajiban yang tertuang dalam SK; 5. Mendaftarkan Hak; 6. Keluar Sertifikat.

            Pelimpahan kewenangan pemberian dan pembatalan h.a.t diatur Permennegag/Kep.BPN No.3/1999

•         Peningkatan hak

.

Subyek Hak Atas Tanah

•         Orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain (WNI maupun WNA)

•         Tiap WNI baik laki-laki maupun perempuan mempunyai kesempatan sama untuk memperoleh hak atas tanah serta mendapatkan manfaat dan hasilnya (Ps.9 ayat 2)

•         Badan-badan hukum (Indonesia maupun Asing)

Wewenang dan Kewajiban Subyek Hak Atas Tanah

•         Umum: mempergunakan tanah ybs (Ps.4 ayat 2); memperhatikan fungsi sosial (Ps 6); pemeliharaan tanah (Ps 15); memperhatikan ketentuan landrefrom (Ps 7, 10, 17); mendaftarkan bila terjadi peralihan, pemecahan, penggabungan, atau dibebani dengan hak lain (Ps.19).

•         Khusus: mempergunakan sesuai dengan jenis dan sifat haknya (Ps 16). 

Usaha bersama dalam bidang agraria dalam rangka kepentingan nasional dilakukan dalam bentuk koperasi dan bentuk gotong-royong lainnya (Ps.12 ayat 1) Monopoli usaha di bidang agraria oleh swasta dilarang (Ps.13 ayat 2); Monopoli oleh Pemerintah di mungkinkan berdasarkan UU (Ps 13 ayat 3). Perbedaan keadaan dan keperluan diperhatikan serta ada perlindungan bagi ekonomis lemah (Ps11 ayat 2)

Peralihan Hak Atas Tanah

•         Beralih: pewarisan

•         Dialihkan: Jual-beli, Hibah, tukar-menukar, hibah wasiat (legaat), dlsb.

•         Ps.26 ayat 2: Jual-beli dengan kedok; penipuan; perkawinan campuran, berakibat: a. Perbuatan batal; b. Tanah jatuh kepada Negara; 3.hak-hak pihak lain tetap berlangsung; 4. Pembayaran tidak dapat dituntut kembali.

•         BOT Agreement. 

DASAR-DASAR UNTUK KEPASTIAN HUKUM

1. Tujuan UUPA, a.l : terwujudnya kepastian hukum hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
2. Diadakan peraturan tentang Pendaftaran Tanah.
3. Pemerintah wajib menyelenggarakan pendaftaran tanah (ps. 19 UUPA)
4. Pemegang Hak Atas Tanah wajib mendaftarkan haknya (Ps.23, 32, 38)
5. Instruksi kepada Pemerintah untuk mengadakan Pendaftaran Tanah yang bersifat Rechts Kadaster.

Pendaftaran Tanah

•         Asas: sederhana; aman; terjangkau; mutakhir; dan terbuka.

•         Tujuan: kepastian hukum (rechtskadaster), meliputi: (1) kepastian dan perlindungan hukum; (2) penyediaan informasi; (3) tertib administrasi.

•         Pelaksanaan:

            1. Initial registration (pertama kali), meliputi: (a) sistematik; (b) sporadik.

            2. Maintenance (pemeliharaan).

Obyek Pendaftaran Tanah

            1. HM, HGU, HGB, HP;

            2. H.Pengelolaan;

            3. Tanah wakaf;

            4. HMASRS;

            5. Hak Tanggungan

            6. Tanah Negara.

Sistem Pendaftaran Tanah

•         Sistem Publikasi: sistem negatif (mengandung unsur-unsur/bertendensi positif). Sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. à Hal ini perlu didiskusikan

•         Perlindungan Hukum:

            Apabila 5 tahun sejak diterbitkan sertifikat, tidak mengajukan keberatan, maka subyek yang merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat menuntut pelaksanaan haknya (Rechtverwerking).à Perlu didiskusikan

•         Pelaksana: Kantor Pertanahan, dibantu oleh PPAT dan Pejabat lain (Panitia Ajudifikasi, PPAIW, Juru Lelang, dsb). 

Peran PPAT dlm PT adalah membuat akta sbg dasar pendaftaran perubahan data

Jenis dan Bentuk Akta :

1. Jual-beli;
2. Tukar-menukar;
3. hibah;
4. pemasukan ke dlm perusahaan;
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian hak tanggungan;
7. pemberin HGB atas HM;
8. pemberian Hak pakai atas HM

PPAT berwenang membuat SKMHT

Pembebanan Hak Atas Tanah

•         Dibebani dengan hak atas tanah lain yang lebih rendah

•         Dibebani dengan Hak tanggungan berdasarkan UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

•         Pendaftaran Hak Tanggungan diatur dalam Ps.114 s/d 119 Permennegag/KplBPN No.3/1997

Hapusnya Hak Atas Tanah

1. Jatuh kepada Negara karena: pencabutan hak (Ps.18); penyerahan sukarela; diterlantarkan; karena ketentuan Ps.21 (3) atau Ps.26 (2), melanggar ketentuan landreform, dll.
2. Tanahnya musnah.

Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar PP No.36/1998

Ø  Pertimbangan: Fungsi sosial hak atas tanah dan kewajiban pemeliharaan tanah.

Ø  Pengertian: tanah yang diterlantarkan oleh pemegang haknya, pemegang HPL atau pihak yang telah memperoleh dasar penguasaan atas tanah tetapi belum memperoleh hak atas tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Ø  Kriteria: sengaja tidak digunakan oleh pemegang haknya sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan haknya serta tidak dipelihara dengan baik.